遺産相続 手続、その展望を探る
役員などが通常に退職する場合においても解約返戻金に見合った役員退職金等を支払うということによって法人税の負担が軽減されるというメリットが長期平準定期保険にはあるのです。
保険金の受取人についても死亡退職金や弔慰金であれば、かなり有利な非課税枠がありますしたく、それと同時に相続税の納税資金が確保されたということになりますから、法人、個人ともにかなりメリットがあります。
なお保険料を全額借入れによってまかなうことにすれば、金利についても損金算入することができますから、さらに節税効果を期待することができるのです。
また少額償却資産の費用処理についても節税メリットがあります。
別会社に減価償却資産を譲渡するというときには、その資産が10万円未満というときには、その時点ですぐさま損金算入することができるのです。
そのほかにも分社して2社、3社になったほうが節税することができるしたくくみがありますから どんなものでも活用することです。
分社すると地方税の均等割は負担増となくます。
定期借地権が設定されると、地主は通常保証金または権利金を借地人から受け取ることになります。
権利金は期間が到来しても返還する必要のないものですが保証金は借地期間が満了したときに借地人に返還する必要があるものです。
返還不要の権利金か、返還するまでの間の保証金運用から生じる運用益を手にすることができるようになります。
保証金は契約が終了したくたら無利子で返還されます。
したくたがって保証金そのものについては税金がかかりません。
借地期間が長期に及ぶため、保証金を業務用資金として運用する場合や、金融資産としたくて運用する場合を除いてその他の目的のために運用された場合、たとえば自宅の建築等の家事的な資金に流用された場合については保証金の3%相当額(毎年変動する)を収入とみなして課税されることになります。
保証金を業務用資金で運用する事業用の運転資金や資産の取得資金にあてる場合をいいます。
この場合も保証金について適正な利率で計算した利息相当額を不動産所得の収入に算入Lt同額を不動産所得の必要経費に計上することになっています。
ということは保証金の運用益には税金がかからないことになります。
保証金を金融資産として運用するとは、預貯金や公社債貸付信託などで運用する場合をいい、たとえばその定期預金の利息に20%の税金がかかることになりますから、あらためて課税をしたくないことになっています。
権利金は、将来返還する必要はないものですからも受取時に不動産収入として課税されます。
地代収入は、当然不動産所得として取扱われることになります。
節税策として有効であるとされていた買換特例は縮減される運命にあるようですが「立体買換」の制度だけは、なぜか要件が緩和されてきていますから、節税策として今後十分に検討に値するといえます。
この特例は、既成市街地等内にある5年超の事業用の土地等を譲渡してその土地等のうえに4階以上の建物を建て、事業の用に供した場合に認められるものです。
賃貸不動産を個人が購入した場合は、不動産を購入するための借入金の利息や建物の減価償却費を計上することになるので、通常は賃貸収入よくも費用のほうが上回って、数年間は、不動産所得はマイナスになるものです。
その不動産を「買換え」によって取得したとなると売却した資産の売却代金を取得費にそのまま引き継ぐことになりますから計上する減価償却費が少なくなりがちです。
それとともに借入の必要もない、あるいはあってもわずかでしょうから借入金の利息もほとんど計上できないわけです。
そうなると買換え後になってより多くの課税所得が生じることになりそれによる税負担の増額によって買換えによるせっかくの税金の軽減が打ち消されることになる恐れもあるわけです。
そこで買換え後の手取金額を増加させるには買換え後の課税所得を減少させるために借入金による買換えを考えてみる必要があります。
1億円で20年の耐用年数とすると、特例を受けなければ450万円の減価償却費であるのに対したく、特例を受けると1 26万円の償却費であるよって収入によるが20年ほどで、特例を受けたほうが受けないときよりも節税額が少なくなる恐れがある 所有期間が10年超の事業用の土地、建物または構築物を譲渡してほかの事業用の土地、建物構築物、機械装置に買換えをしたときには「課税の繰延べ」が認められています。
この特例では譲渡資産に地域の限定がないために、古くから持っていた土地等はすべて対象となります。
買換資産についても、もともとは既成市街地等以外という地域制限があったものが、地域制限がなくなったこともあり適用する機会は多いものと思われます。
課税の繰延割合は、譲渡価額または買換資産の取得価額の80%となっていますから、十分に検討してください。
なお「事業用」の資産でありさえすれば、どんなものでもどこにあっても特例を活用することができますから、繰延割合が80%といったわずかなマイナス点を除けば、バブル当時にとかく批判の多かった買換制度以上に緩い制度だといえるのではないでしょうか。
切り捨てとなる損失をできるだけ少なくするために収入のアップを図るか減価償却の方法を変更するなど、経費を減らす努力をして利益を出せるようにする必要があります。
利益が出ないときには同族法人か第三者に売却することを考えます。
その場合には売却代金によって他の土地の借入金を返済したく全額を借入金で建物に買換え、建物割合の大きい不動産に買換えたりすることです。
投資対象としては、不動産全体に占める建物割合が大きいものを選び、土地部分は自己資金で建物部分は借入金にするのが有利です。
個人事業者の場合には、現在第三者に賃貸している物件を自分の事業の従業員の社宅として利用するのも一つの方法です。
このケースでは従業員社宅は福利厚生の一環ということになりますからその家賃等は不動産所得ではなく事業所得となります。
損益通算の規制を受けずに借入金利子も全額経費とすることができるのです。
不動産所得というのは個人が所有する不動産を賃貸することによって得られる賃貸料収入からその収入を得るためにかかった費用を差引いた金額をいいます。
この際に差引いた後の金額が赤字となったときには原則として他の所得と合算することになく、合算後の所得に対して所得税などが課税されることになります。
不動産所得が赤字でも経費の中に土地の借入金利子が含まれているときには例外的にも赤字の額を限度として経費として認められず、他の所得から控除することができないことになっているのです。
ですから節税目的に不動産を購入する場合には借入金額に注意する必要があります。
できるだけ購入価額に見合う借入金が有利なのですが、土地に関しては自己資金でまかなうようにしたく、まかなえないときには、所得水準や金利水準、収支状況をみたうえで借入金額を決めることです。
借入金によって賃貸用不動産を購入して、損益通算をねらっていた人にとって平成4年分の確定申告から土地の借入金部分の利子が損益通算の対象にならなくなったことは大きな痛手となったのです。
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